NewZimbabwe.com a invité M. Vengai Madzima, l’associé principal de Madzima Chidyausiku Museta Legal Practitioners (MCM Legal) à discuter avec nous des questions juridiques qui affectent les Zimbabwéens. Les discussions sont de nature générale et ceux qui recherchent des conseils juridiques spécifiques doivent contacter leur avocat.
Journaliste : Bon retour M. Madzima. Cette semaine, nous souhaitons discuter d’un problème qui cause beaucoup de problèmes aux acheteurs de stands dans les nouveaux développements immobiliers : à savoir l’incapacité des promoteurs à terminer les développements de stands à temps ou pas du tout, et dans certains cas, le fait qu’un acheteur découvre tardivement qu’aucune autorisation pour faire le développement n’a jamais été accordée. Pourquoi est-ce devenu monnaie courante ?
VM : Merci
Si vous vous en souvenez, nous en avons déjà discuté de certains aspects ; Cependant, les questions restent d’actualité et constituent un sérieux problème pour les acheteurs de stands dans les nouveaux développements. Les développements inachevés entraînent non seulement la perte des économies ou de l’argent durement gagné des gens, mais aussi des rêves des gens reportés et, dans des situations extrêmes, perdus, qui ne pourront jamais être réalisés.
Il serait toutefois imprudent, avant de poursuivre, de mettre tous les développeurs dans le même panier ; il y a des développeurs qui achèvent des développements et adhèrent aux prescriptions des lois qui régissent les développements et réalisent de beaux développements conformes aux normes internationales.
Il y a à peine 2 semaines, j’ai eu l’occasion d’assister à une cérémonie d’inauguration d’un autre développement de Velda Estates à Harare, un promoteur dont le bilan jusqu’à présent est pour le moins agréable, car, à ma connaissance, ils achèvent tous leurs développements. Vous en avez d’autres comme Aloe Enterprises sur le Mutare Christmas Pass, qui font un excellent travail pour obtenir toutes les conformités avant de décharger les stands.
Maintenant, pour répondre à votre question, le problème qui cause une partie de ces méfaits est en réalité une tentative de trouver un équilibre. D’une part, les acheteurs de stands pendant la phase de développement ont la possibilité d’acheter à bas prix tandis que le développeur bénéficiera d’un financement en capital pour progresser dans le développement.
À mon avis, il incombe à l’acheteur de se protéger légalement avant d’acheter, pendant et après le développement.
Journaliste: Comment un acheteur peut-il se protéger avant d’acheter ?
VM : Cela peut sembler un cliché, mais je ne saurais trop insister sur l’obligation de faire preuve de diligence raisonnable pour chaque développement que l’on a l’intention d’acheter. Je vais vous expliquer mes raisons.
Premièrement, nos lois ne reconnaissent pas la vente d’une partie de terrain lorsqu’il n’y a pas de permis de lotissement. Si je dois être précis, nos tribunaux ont considéré comme illégal, inapplicable et nul ab initio, ce qui signifie vide depuis le début ou que cela ne s’est jamais produit.
Ainsi, si l’accord n’a jamais eu lieu, il ne peut y avoir de vente de terrain. L’acheteur n’est propriétaire d’aucun terrain et aucun droit ne lui a été cédé. L’option dont dispose l’acheteur pour récupérer ce qui est perdu est de poursuivre le promoteur pour enrichissement sans cause, entre autres options juridiques.
La loi est très stricte quant à l’obtention d’un permis pour tout contrat de vente comportant une condition suspensive ; par exemple, l’accord stipulera « telle ou telle date à laquelle le permis de lotissement est délivré » ne remédie pas à l’invalidité de l’accord tant qu’il a été signé avant l’obtention du permis.
Une première due diligence examinera ces questions, entre autres.
Journaliste : Cette information est en fait un peu effrayante et je suis convaincu de la nécessité d’une diligence raisonnable juridique. Vous avez mentionné qu’un acheteur doit également se protéger lors de la phase de développement ; comment peut-on faire ça ?
VM : Eh bien, un certain nombre de permis sont requis pour les développements, certains obtenus pendant la phase de développement et d’autres ne pouvant être obtenus qu’à la fin du développement. Une première due diligence alertera l’acquéreur de l’avancée des travaux dans l’un ou l’autre.
Je donnerai un bref aperçu de certaines autorisations requises pour un aménagement, la conformité du plan directeur et local, le permis de lotissement comme mentionné précédemment, les schémas d’arpentage approuvés et le plan général ; sans cela, les positions restent purement théoriques et ne parviennent pas à une existence juridique indépendante.
Il est également nécessaire d’obtenir un certificat de conformité des autorités locales une fois que les exigences des permis de lotissement ont été satisfaites, à temps.
Certaines autorités locales ou contrats d’aménagement interdisent la vente de terrains ou la construction de superstructures sans permis d’aménager ou sans avoir atteint certains critères d’avancement du développement.
Journaliste : Quoi les risques sont là pendant cette période et comment un acheteur peut-il se protéger?
VM : Les développements des autorités locales subissent des cessions de biens communs et de dotation par les autorités locales, le promoteur cédant gratuitement 10 % de la superficie totale du terrain à l’autorité de planification locale. Si l’aménageur ne prévoit pas cela en identifiant et en attribuant lesdits stands suffisamment tôt avant la vente, il peut y avoir un risque de double attribution lorsque la collectivité réclame l’attribution légale sur les terrains qui auraient pu être vendus.
Cette problématique de double allocation est aussi une problématique réelle où les systèmes de vente sont disjoints et ne se parlent pas. Un autre problème qui peut survenir est que le développeur arrête simplement le développement à mi-chemin, laissant aux acheteurs un développement incomplet.
Dans les situations où les acheteurs souffrent de terrains qui ont été vendus en double, les acheteurs peuvent demander une ordonnance d’interdiction du tribunal pour empêcher le promoteur de vendre les stands vendus à la suite de demandes déclaratives démontrant qui a les droits et intérêts actuels sur les stands attribués.
Dans les situations de développements incomplets au-delà des délais convenus, les acheteurs peuvent intenter une action en justice pour des performances spécifiques, obligeant le développeur à achever les développements conformément à leur accord.
Il reste la possibilité d’intenter également une action en dommages-intérêts contre le promoteur pour les pertes subies.
Journaliste : En conclusion, que peut faire l’acheteur une fois le développement terminé ?
VM : La conséquence naturelle de la réalisation d’un projet immobilier de stands est que l’acheteur obtient son titre de propriété. S’ils sont retardés parce que le promoteur ne souhaite pas les délivrer, l’acheteur peut demander une ordonnance pour contraindre le promoteur à délivrer des titres de propriété.
Journaliste: Merci, M. Madzima. Nous devons nous arrêter ici à cause de notre temps.
VM : Merci.
Vous pouvez contacter Vengai Madzima au vengai@mcmlegal.co.zw ou sur www.mcmlegal.co.zw
