Le Ghana – et l’Afrique en général – ont d’excellentes perspectives de croissance, estime Charles Adu Boahen. Voici notamment ce que l’ancien ministre du gouvernement et banquier d’affaires expérimenté pense pouvoir réserver aux marchés financiers du Ghana.

En tant que fonctionnaire, le bilan de Charles Adu Boahen parle de lui-même. Selon la Banque mondiale, avant son arrivée au ministère des Finances, le PIB du Ghana de 2013 à 2016 n’a augmenté que de 47,04 milliards de dollars à 51,07 milliards de dollars. Mais sous le mandat de Charles Adu Boahen, ce montant a grimpé à 66,15 milliards de dollars sur la même période.

Charles Adu Boahen s’appuie sur son expérience en banque d’investissement pour anticiper la croissance potentielle du Ghana
En tant que banquier d’investissement, il a géré les opérations de JP Morgan en Afrique subsaharienne. Il a assuré le financement d’entreprise et les fusions et acquisitions pour Salomon Smith Barney, couvrant les secteurs de l’énergie et de la chimie, et a identifié les opportunités d’investissement en Afrique pour une société de capital-investissement basée à Washington, DC. De retour au Ghana en 2007, il a créé avec succès une banque d’investissement et une société de développement immobilier.

Fort de ses années d’expérience et d’analyse de la situation actuelle au Ghana – et en Afrique plus largement – ​​Charles Adu Boahen voit un potentiel de croissance sur certains marchés financiers distincts.

Le premier domaine dans lequel Charles Adu Boahen estime qu’il existe d’excellentes perspectives de croissance au Ghana est celui de l’immobilier résidentiel et de la titrisation des opportunités d’investissement immobilier. Charles Adu Boahen a une longue expérience dans la gestion d’investissements dans la région. Juste après son retour d’Afrique du Sud au Ghana en 2007, il a connu le succès dans le réaménagement de Johannesburg, et il a ensuite fait la même chose dans son pays d’origine.

« J’ai été frappé par la façon dont le centre-ville de Johannesburg a été décimé après l’apartheid. Ainsi, même si elle disposait d’infrastructures vraiment solides, la ville était littéralement déserte, de nombreuses grandes entreprises et cadres moyens s’étaient tous déplacés vers le nord, dans les banlieues nord », a déclaré Charles Adu Boahen. «J’ai identifié un grand nombre d’immeubles très structurellement solides, en particulier du côté résidentiel du centre-ville, qui étaient vendus à des prix avantageux parce que de nombreux locataires avaient déménagé plus au nord, à Sandton et dans les banlieues environnantes.»

Charles Adu Boahen tire les leçons du développement immobilier
Les investissements immobiliers se sont révélés rentables.

« Nous avons fini par acheter 3 immeubles comprenant plus de 120 appartements, qui valent aujourd’hui peut-être dix fois le prix pour lequel nous les avions achetés », a déclaré Charles Adu Boahen.

Après plusieurs initiatives gouvernementales et une croissance économique au Ghana, Charles Adu Boahen pensait que la même chose était possible dans son pays.

« Quand je suis revenu au Ghana, mon ami au Nigeria, qui avait laissé tomber l’accord de Johannesburg, m’a appelé et m’a dit : ‘J’aime vraiment cette opportunité que vous m’avez montrée, mais que pensez-vous du fait que nous fassions quelque chose comme ça au Ghana ?’ » a déclaré Charles Adu Boahen. « J’ai répondu : « En fait, vous avez tout à fait raison, car je vois que le marché ghanéen vient tout juste d’être mis en ligne. »

En fait, à cette époque, le gouvernement venait d’adopter une nouvelle loi offrant aux investisseurs immobiliers un allégement fiscal pendant cinq ans. La loi avait créé une vague d’activité.

« Pour la première fois, vous avez vu de nombreux promoteurs et développements du secteur privé se développer », a déclaré Charles Adu Boahen.

Le premier projet du groupe concernait 50 appartements, qui ont coûté plus de 10 millions de dollars. Ensuite, nous sommes passés au projet suivant, et le reste appartient à l’histoire.

Charles Adu Boahen explique pourquoi le financement a été un problème dans le passé
Mais alors que les marchés immobiliers se portaient bien, le financement des transactions était un véritable enjeu pour les investisseurs. À propos de son premier contrat sud-africain, Charles Adu Boahen a déclaré : « J’ai eu du mal à obtenir une hypothèque pour le faire, car j’ai dû obtenir un prêt auprès des banques pour le financer. J’ai donc dû hypothéquer ma maison pour réunir des fonds et demander à quelques amis de contribuer.

Aujourd’hui encore, la plupart des financements que vous obtenez pour des transactions de développement immobilier doivent être libellés en dollars américains.

« Il y a donc un décalage, ce qui a conduit à certains défauts », a déclaré Charles Adu Boahen. « Ce que nous n’avons pas bien fait au Ghana, c’est que nous n’avons pas vraiment développé pleinement le marché hypothécaire, et nous n’avons pas non plus de REITS (fiducie de placement immobilier), etc. Il est donc difficile pour les investisseurs de se retirer.»

Pourtant, c’est là une immense opportunité de développement pour les marchés financiers, a déclaré Charles Adu Boahen.

« Ailleurs, vous avez des sociétés de placement immobilier (REIT), etc. qui fournissent du financement », a déclaré Charles Adu Boahen. « Nous n’avons pas non plus de marché d’assurance très développé qui offre un financement immobilier à long terme comme on le voit en Afrique du Sud. Ce sont donc encore des problèmes qui freinent la capacité du marché immobilier à atteindre son plein potentiel.»

Charles Adu Boahen a identifié les principaux produits financiers susceptibles de connaître une croissance
Charles Adu Boahen estime que même si ces qualités – l’absence de REITS, un marché hypothécaire robuste et un marché d’assurance sophistiqué – freinent les investisseurs et les promoteurs immobiliers au Ghana, il estime que ce sont précisément ces domaines des marchés financiers qui pourraient prendre le dessus. rapidement, une fois qu’ils seront mis en œuvre dans le pays.

« Le marché de l’assurance lui-même doit simplement se développer, et cela dépend davantage du secteur privé. Mais il existe certainement une opportunité du côté des prêts hypothécaires et du côté des REIT de l’immobilier, du côté du financement du secteur immobilier », a déclaré Charles Adu Boahen.

Et Charles Adu Boahen prévoit que cela se produira dans l’avenir de son pays. Cela nécessite simplement une initiative entrepreneuriale et un cadre réglementaire approprié de la part du gouvernement du pays.

« Nous n’avons créé nos marchés de capitaux – notre bourse – qu’au début des années 90. Nous n’avons mis en place un marché obligataire qu’à la fin des années 2000. Et donc, en réalité, cet aspect de la finance a été développé tardivement au Ghana », a déclaré Charles Adu Boahen.

Mais les choses peuvent aller vite au Ghana.

Lorsqu’il était au gouvernement, Charles Adu Boahen a supervisé l’émission d’obligations en euros la plus réussie que le pays ait jamais connue. En moyenne, le gouvernement a augmenté la croissance du PIB d’environ 2 à 3 % lorsqu’il est arrivé au pouvoir, à environ 8 % entre 2017 et 2020 lorsque la COVID-19 a frappé.

Dans de bonnes conditions, qui a dit que les REITS, les prêts hypothécaires et les assurances ne pouvaient pas se développer rapidement au Ghana ?