NewZimbabwe.com a a invité M. Vengai Madzima, associé principal chez Madzima Chidyausiku Museta Legal Practitioners (MCM Legal), à discuter avec nous des questions juridiques qui affectent les Zimbabwéens. Les discussions sont de nature générale et ceux qui recherchent des conseils juridiques spécifiques doivent contacter leur avocat.

Journaliste : Bon retour M. Madzima, M. Madzima. Cette semaine, nous voulons discuter d’un problème qui affectes ou a déjà touché de nombreux Zimbabwéens, en particulier les primo-accédants, qui achètent des propriétés sans permis correspondants. Quel est votre point de vue et votre position en droit ?

VM : Merci.

C’est une coïncidence si vous soulevez cela, la semaine dernière, notre Haute Cour a été confrontée à la même question dans l’affaire Erarah Investments contre Dove Wing Investments, une affaire qui impliquait la vente et le transfert d’une propriété sans permis de lotissement valide, le juge qui présidait, le juge Wamambo, dans sa décision, s’est aligné sur le raisonnement séculaire selon lequel nos tribunaux ne peuvent pas être utilisés pour légitimer ou légaliser une transaction illégale.

En bref, la vente de terrains ou de propriétés sans permis valides est illégale et de telles transactions ne peuvent pas être apurées par des procédures judiciaires.

Le problème est qu’il existe de nombreuses transactions conclues dans lesquelles des terrains sont vendus sans permis, comme dans le cas que j’ai mentionné, où la propriété n’avait pas de permis de lotissement. Nos lois, en particulier la loi sur l’urbanisme et l’aménagement du territoire, interdisent de telles ventes ou pratiques et considèrent que toute vente effectuée sans l’autorisation correspondante n’a pas eu lieu en vertu de la loi.

En d’autres termes, lorsqu’une personne achète une partie d’un terrain sur lequel il n’existe aucun permis de lotissement permettant la vente de ce terrain, le terrain acheté n’existe pas non plus, ce qui signifie qu’aucune vente légalement exécutoire n’a été conclue.

Journaliste: Présenter les choses ainsi semble injuste pour l’acheteur, car il perd non seulement son bien, mais aussi son dur–gagné de l’argent ?

Machine virtuelle : Oui

Vous avez raison : l’acheteur peut potentiellement perdre la propriété sans permis valide et ne peut pas faire valoir son droit de la conserver. L’argent versé peut toutefois être récupérable ; ce qui n’est pas récupérable, c’est la perte de temps, de planification et d’anticipation de la transaction.

Même si de telles pertes peuvent être indésirables, il peut être utile de commencer par l’objet de la loi.

Nos tribunaux se sont penchés sur la question du préjudice potentiel que pourrait subir l’acheteur, j’hésite à dire l’acheteur innocent, lorsqu’il est confronté à de tels accords conclus sans permis valides.

Les conclusions ou décisions ont été cohérentes.

Aux termes de nos lois, toute planification du développement, qu’il s’agisse de lotissements, d’aménagements de superstructures ou de changement d’usage, relève ou reste du ressort des autorités de planification, qu’il s’agisse des municipalités ou des conseils de district ruraux.

Le plan de développement passe d’un plan directeur, qui est un document de haut niveau décrivant les objectifs d’utilisation des terres dans de vastes zones comme les villes, à des plans locaux détaillant quel type de développement est réalisé dans quelles zones. On ne peut donc pas laisser aux promoteurs le soin de prescrire ou de modifier à volonté le plan directeur et local et de vendre le terrain selon ce qu’ils souhaitent.

La loi protège donc contre les développements imprévus.

Journaliste : En d’autres termes, justifiez-vous une situation dans laquelle les gens ont construit leurs propriétés sans les autorisations nécessaires, et leurs propriétés sont ensuite démolies, comme nous l’avons vu auparavant ?

VM : Il est évidemment douloureux de voir des gens se retrouver sans abri ; personne ne souhaiterait cela à personne. Dans de telles circonstances, l’autorité locale peut également se rendre coupable par omission en permettant aux gens de construire illégalement jusqu’à ce qu’une « communauté » ou une zone résidentielle identifiable soit créée illégalement.

Cela dit, il est nécessaire de fournir à la population des routes, des réseaux d’égouts, de l’eau et de l’électricité adéquats. Dans certains cas, en leur refusant les droits constitutionnels à l’eau et à un environnement propre. Notre droit exige cependant que de telles démolitions fassent l’objet d’une ordonnance d’un tribunal qui pèse toutes les questions constitutionnelles et juridiques avant de délivrer un ordre de démolition.

Cela devient le facteur d’équilibre.

Journaliste : Quelle est la situation lorsqu’un bien est vendu avec un permis de lotissement mais que les conditions du permis ne sont pas respectées ?

VM : Nos tribunaux et nos greffes ont refusé le transfert de propriété en cas de non-respect d’un permis de lotissement. Le non-respect des modalités du permis de lotissement entraînera l’absence de lotissement.

Journaliste : En conclusion, quel conseil donneriez-vous aux personnes qui achètent des terrains non bâtis au Zimbabwe ?

VM : Eh bien, nous revenons à la question de la diligence raisonnable, il est tout aussi important lors de la confirmation des titres de propriété de vérifier également les permis correspondants pour la propriété. Si vous avez l’intention d’acheter un stand à des fins commerciales situé dans une zone résidentielle mais propice au commerce, assurez-vous qu’il existe une autorisation de changement d’utilisation pour utiliser la propriété à des fins commerciales.

Si vous achetez un stand avec plans, vérifiez que les plans d’aménagement sont approuvés ; il peut même être utile de vérifier si les bâtiments existants ont des plans approuvés. Nous avons parlé de lotissements et devons vérifier que les modalités sont respectées.

Journaliste: Merci, M. Madzima. Nous devons nous arrêter ici à cause de notre temps.

VM : Merci.

Vous pouvez contacter Vengai Madzima au vengai@mcmlegal.co.zw ou sur www.mcmlegal.co.zw.