NewZimbabwe.com a a invité M. Vengai Madzima, associé principal chez Madzima Chidyausiku Museta Legal Practitioners (MCM Legal), pour discuter avec nous des questions juridiques qui affectent les Zimbabwéens. Les discussions sont de nature générale et ceux qui recherchent des conseils juridiques spécifiques doivent contacter leur avocat.

Journaliste : Bon retour M. Madzima. Cette semaine, nos lecteurs nous ont demandé d’évoquer les problèmes rencontrés dans la gestion des appartements et des clusters de logements. Il semble que certains propriétaires de ces appartements ou maisons groupées refusent de coopérer avec les copropriétaires dans les initiatives de développement ou dans le recouvrement des arriérés. Quels droits les associations de propriétaires ont-elles dans l’application de l’un ou l’autre ?

VM : Merci de m’avoir invité.

Puis-je commencer par reconnaître qu’il y a eu une prolifération de propriétés à logements multiples au Zimbabwe et que les problèmes auxquels vous faites référence sont le résultat courant de cette augmentation.

Deuxièmement, le rôle d’une association de propriétaires est normalement de percevoir des taxes pour les espaces communs qui n’appartiennent pas exclusivement à un seul propriétaire afin de permettre à tous les propriétaires de jouir pleinement et intacte de la propriété. Ces prélèvements contribuent également à la préservation de la valeur des propriétés et, dans certains cas, à leur augmentation, ce qui fait que les appartements ou les clusters de maisons sont recherchés sur le marché immobilier.

Une victoire pour tous.

Pour revenir à votre question, il peut être important de commencer par souligner que les résidents d’immeubles à logements multiples peuvent avoir des compréhensions différentes de leurs droits réciproques et de l’effet correspondant sur les droits des autres propriétaires.

La possession de titres de propriété par certains résidents de ces complexes partagés les induisent en erreur en leur faisant croire qu’ils sont propriétaires d’une propriété en pleine propriété, alors qu’en fait, l’acte est soumis à un document sous-jacent, qu’il s’agisse d’un acte notarié, d’une constitution ou de tout autre arrangement qui régit leur jouissance de la propriété.

Cela étant dit, les droits de l’association des propriétaires d’imposer et de recouvrer des obligations sont également régis par ces documents constitutifs.

Journaliste: Êtes-vous en train de suggérer qu’il peut y avoir des cas où l’association des propriétaires est incapable de percevoir des prélèvements ou des redevances ?

VM : La structure juridique du lotissement régira les pouvoirs de l’association des propriétaires.

Normalement, les droits de l’association de propriétaires découlent soit d’un acte notarié enregistré, d’une constitution ou de tout contrat exécutoire, ou d’une combinaison des deux, comme je l’ai indiqué.

Cela déterminera également si l’association de propriétaires est une universitas ou une autre entité légalement reconnue.

Le même acte notarié prévoit la répartition des tarifs, dépenses et charges, mettant à disposition un système structuré de partage des dépenses. La constitution peut aborder des questions liées aux budgets, à l’entretien, à la sécurité, etc.

En ce qui concerne les tarifs municipaux, il s’agit de tarifs légaux pour lesquels l’association joue un rôle de perception, c’est-à-dire dans les cas où les frais ne visent pas spécifiquement à bénéficier aux propriétaires. Lorsque les propriétaires ont l’intention de contester les charges municipales, ils peuvent le faire directement auprès de l’organisme statutaire compétent et non auprès de l’association des propriétaires.

D’autres prélèvements ou charges ne peuvent être imposés que par le syndicat des propriétaires dans le respect des textes régissant la propriété et des procédures applicables.

Il est toujours important de garder à l’esprit qu’il existe une distinction entre les prélèvements ordinaires et les taxes supplémentaires, quelle que soit la manière dont les taxes supplémentaires sont formulées, qu’il s’agisse de prélèvements ou de prélèvements supplémentaires.

Journaliste : Vous soulevez un point intéressant : comment déterminer ce qu’est un prélèvement et ce qu’est une taxe/prélèvement supplémentaire ?

VM : Le propriétaire doit vérifier les instruments juridiques sous-jacents qui régissent le pouvoir de l’association en matière d’accusation et si l’accusation a été ou non procédurale.

Dans les cas où les résidents contestent l’accusation, l’association en réponse doit être en mesure de produire les preuves, les dispositions ou les résolutions sur lesquelles elle s’appuie.

En bref, la validité d’un prélèvement dépend des instruments réglementaires et des circonstances dans lesquelles le prélèvement a été imposé. Lorsque le prélèvement n’est pas prévu dans les actes constitutifs, il s’agit d’une taxe supplémentaire qui peut nécessiter une procédure différente.

Journaliste : Permettez-moi de le dire simplement : quel est le moyen le plus simple pour une association de propriétaires de recouvrer les taxes dans un complexe résidentiel ou commercial ?

VM : La première chose est d’établir la base juridique de l’obligation du propriétaire, de vérifier le montant impayé et la date à laquelle il est devenu exigible et, si des intérêts sont applicables, ensuite les intérêts qui peuvent être appliqués conformément aux textes réglementaires.

Suite aux demandes adressées au propriétaire dans le cadre de la procédure prescrite par les actes constitutifs, l’association peut s’adresser aux tribunaux pour obtenir réparation, soit par voie de référé, soit par assignation, selon la structure des actes constitutifs.

Une fois l’ordonnance prononcée, l’association peut saisir et vendre les biens du propriétaire pour recouvrer les dettes ou les arriérés.

Journaliste : Quelle défense un propriétaire peut-il avoir contre les charges ou les prélèvements d’une association de propriétaires ?

VM : Là encore, le point de départ est la base juridique ou les instruments réglementaires qui régissent les relations entre le propriétaire immobilier et l’association des propriétaires. Si les frais ou le prélèvement ne correspondent pas aux documents constitutifs, ils peuvent alors être contestés.

En bref, il faut prouver que l’association des propriétaires est habilitée à imposer la taxe, que celle-ci est légalement due et que les calculs sont corrects.

Journaliste: Merci, M. Madzima. Nous n’avons plus de temps.

VM : Merci.

Vous pouvez contacter Vengai Madzima à vengai@mcmlegal.co.zw ou sur www.mcmlegal.co.zw