NewZimbabwe.com a invité M. Vengai Madzima, associé principal chez Madzima Chidyausiku Museta Legal Practitioners (MCM Legal) pour discuter des questions juridiques qui affectent les Zimbabwéens. Les discussions sont de nature générale et ceux qui recherchent des conseils juridiques spécifiques doivent contacter leurs avocats respectifs.
Journaliste : Bon retour M. Madzima, cette semaine nous voulons discuter de l’achat d’une propriété ou d’un terrain par versements. Il est de notoriété publique qu’il existe des lignes limitées au Zimbabwe qui amènent des propriétaires fonciers individuels, qu’il s’agisse de vendeurs privés ou de promoteurs, à proposer des ventes de propriétés ou de terrains par versements. Quelles sont les protections juridiques disponibles pour de telles transactions ?
VM : Merci de m’avoir invité.
Pour permettre une réponse concluante, il est essentiel d’établir d’abord ce que nos tribunaux ont considéré comme une vente de terrain à tempérament. Cela peut, à première vue, sembler être un savoir commun, mais l’expérience m’a appris à expliquer même ce qui est commun.
Nos tribunaux considèrent qu’une vente de terrain par versements comprend un dépôt et deux versements ou plus.
Vous avez raison, la plupart de nos nouveautés optent pour ce type de ventes. Cela est dû à deux raisons : les ventes à tempérament permettent aux propriétés en phase de pré-achèvement d’être plus commercialisables et ces ventes agissent comme un complément au financement du développement à un pourcentage d’intérêt nul pour le promoteur.
J’entends par là qu’ils fonctionnent également comme un financement bon marché pour les développeurs afin de permettre la réalisation de projets à un coût viable. Alternativement, et dans l’intérêt des acheteurs, ils permettent à un plus grand nombre d’acheteurs d’être des acteurs immobiliers, qui ne pourraient normalement pas se permettre d’acheter directement ou d’être pris en compte par les établissements de crédit.
Journaliste : Ces ventes à tempérament sont-elles légales ou protégées légalement ?
VM : J’y venais.
Les ventes de terrains à tempérament sont protégées par nos lois à travers la loi sur les sanctions contractuelles (chapitre 8:04), la loi sur les prêts d’argent et les taux d’intérêt, notre common law et d’autres lois qui peuvent être invoquées par des contrats individuels ou sont spécifiques à un contrat.
Entre autres choses, nos lois prescrivent que toutes les ventes de terrains à tempérament doivent être faites par écrit. Le raisonnement sous-jacent est facilement déductible, par exemple, les accords écrits comportent des conditions contractuelles claires minimisant les litiges sur quoi, qui ou comment le contrat doit être exécuté.
Je devrai peut-être apporter une réserve à ce sujet pour dire que les accords bien rédigés comportent des conditions contractuelles claires.
Cela ne signifie pas nécessairement que les accords non écrits de vente à tempérament ou les accords oraux ne sont pas exécutoires, cela signifie qu’ils sont difficiles à appliquer, en particulier dans les circonstances où les parties au contrat non écrit ont une compréhension différente de ce sur quoi elles conviennent.
Dans de telles circonstances, la charge de la preuve incombe à celui qui allègue le non-respect des conditions verbales convenues. Quoi qu’il en soit, notre loi est claire : toute vente de contrat doit être faite par écrit.
Journaliste : Quels sont les éléments à surveiller lors de la conclusion d’un accord de vente de terrain à tempérament ?
VM : La première chose à comprendre est que toutes les transactions foncières qui n’aboutissent pas immédiatement à l’acquisition par l’acquéreur de titres de propriété confèrent à l’acquéreur ce que l’on appelle des droits personnels sur le terrain.
Les droits personnels en termes simples permettent à un acheteur, en cas de vente double par exemple, surtout lorsque l’autre acheteur dans la double vente a acquis un titre de propriété sur le même terrain, de formuler une réclamation contre le vendeur pour dommages et intérêts non nécessaires contre le terrain.
Je dis cela parce que le délai d’acquisition des titres de propriété dans les ventes de terrains à tempérament est soumis à l’achèvement des paiements échelonnés, ce qui augmente le délai d’obtention des titres de propriété.
Il est recommandé que ces accords de versement soient enregistrés contre le titre de propriété pour protéger l’acheteur.
De plus, comme indiqué précédemment, les ventes de terrains à tempérament sont en fin de compte régies par des lois, certaines dispositions des contrats conclus par des particuliers peuvent enfreindre nos lois, les rendant nulles et inapplicables.
Les promoteurs ou les propriétaires fonciers peuvent avoir l’intention d’appliquer une clause pénale, exiger le paiement accéléré du prix d’achat ou même intenter une action en dommages-intérêts. Si l’avis émis pour une telle violation n’est pas celui prescrit par notre loi pour les ventes de terrains à tempérament, cela rendra l’avis nul dans la mesure où notre loi le considérera comme si aucun avis n’avait été émis.
Journaliste : C’est un point intéressant, est-ce que cela s’applique à tous les contrats ?
VM : Oui, tous les contrats de vente de terrains à tempérament.
De plus, vous remarquerez peut-être également que certains accords de vente de terrains comportent des dispositions sur les intérêts. Cela peut être contraire à nos lois dans la mesure où seules les entités enregistrées pour le prêt d’argent sont autorisées à facturer des intérêts sur une dette. En outre, certains intérêts peuvent être trop élevés et certains tribunaux désapprouvent les accords prévoyant des intérêts usuraires.
Vous avez également des accords qui stipulent qu’en cas de défaut, le propriétaire/promoteur retiendra l’argent payé, ce qui peut être illégal dans la mesure où le propriétaire foncier, selon notre loi, a droit à une compensation pour les pertes réellement subies.
Journaliste: Merci Monsieur Madzima, nous n’avons plus de temps.
VM : Merci
Vous pouvez contacter Vengai Madzima à vengai@mcmlegal.co.zw.
